1. Thực trạng
- Từ trong quá trình tác nghiệp thực tế khi Cán bộ CRC CRC Hợp đồng và TSBĐ (CB CRC) phải thực hiện định giá tài sản, hiện nay đã được Trung tâm định giá tài sản Vietcombank ban hành hướng dẫn theo Bảng nhập liệu báo cáo thẩm định tài sản bảo đảm. Tuy nhiên Tôi nhận thấy hướng dẫn của Trung tâm vẫn tồn tại một số vấn đề khó khăn như sau:
+ Bảng hướng dẫn nhập liệu của Trung tâm định giá tài sản không theo cấu trúc của 1 Báo cáo thẩm định giá tài sản do đó gây mất thời gian để 1 CB CRC phải tra cứu để nhập liệu thông tin và có thể thiếu sót các trường hợp cần phải nhập liệu khi thực hiện các khuyến nghị.
+ Bảng hướng dẫn của Trung tâm định giá chỉ phục vụ cho phần nhập liệu thông tin Do đó cần bổ sung thêm hướng dẫn nhập liệu định giá theo phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến mà CB CRC sử dụng để giúp các CB CRC nhất là các CB CRC mới tiếp cận với nghiệp vụ định giá có thể thực hiện ngay Báo cáo thẩm định tài sản (BCTĐ TS) theo phương pháp này.
2. Giải pháp
Với những khó khăn nêu trên Tôi đã tiến hành thiết kế lại file hỗ trợ hướng dẫn nhập liệu phục vụ quá trình tác nghiệp định giá tài sản tích hợp trên Mẫu Báo cáo thẩm định tài sản (BCTĐ TS):
+ File hướng dẫn nhập dữ liệu được thực hiện theo cấu trúc của 1 Báo cáo thẩm định giá tài sản bảo đảm tại từng mục nhập liệu của BCTĐ TS sẽ có hướng dẫn chi tiết việc nhập liệu như thế nào theo từng tình huống.
Minh họa một số nội dung file hướng dẫn theo bảng dưới đây:
| A. THÔNG TIN CHUNG |
| Cán bộ QLN CN | Tự động | Đơn vị VCB | Tự động |
| Cán bộ TTĐG | Tên CB TTĐG Áp dụng khi hồ sơ thuộc thẩm quyền TTĐG TS | Khu vực | Miền Bắc/Miền Trung/Miền Nam |
| Khách hàng | VIẾT HOA VÀ TÊN VIẾT TẮT TIẾNG ANH (nếu có) | CIF | Mã cif Khách hàng |
| Địa chỉ | Địa chỉ Khách hàng (nên nhập lại và cập nhật) vì hệ thống xuất ra không có dấu vào thiếu thông tin | ||
| Chủ tài sản | 1) Lưu ý kiểm tra tên chủ tài sản trên CRC Support đối với trường hợp GCN có từ 2 người đứng tên trở lên. Nhập liệu đầy đủ thông tin Tên và CIF (nếu có) của các Chủ tài sản được thể hiện trên GCN, trường hợp CTS thứ 2 trở lên có thông tin CIF, nhập tương ứng CIF theo đúng thứ tự của các CTS
Trường hợp GCN TS đứng tên 1 người thì nhập 1 người đứng tên trên GCN không nhập thêm tên vợ/chồng 2) Trường hợp Khách hàng cá nhân vay mua bất động sản, tài sản hình thành từ vốn vay dự kiên nhận làm TSBĐ và đang trong quá trình chuyền nhượng: Nhập Chủ tài sản là Chủ tài sản thực tế trên GCN tại thời điểm định giá – bên bán tài sản. |
CIF | Mã CIF chủ tài sản | |
| Quan hệ giữa chủ tài sản và khách hàng | 1) Tài sản của Khách hàng (Công ty hoặc Cá nhân)
2) Chủ tài sản là người có liên quan với KH vay vốn (KH có quan hệ sở hữu hoặc điều hành đối với Công ty (🡪 Căn cứ theo Giấy CN ĐKKD, quyết định bổ nhiệm hoặc Xác nhận góp vốn, cổ phần…) 3) Bố mẹ 4) Con cái 5) Anh chị em 6) Vợ (chồng) 7) Mối quan hệ khác 🡪 Trường hợp có mối quan hệ khác thì cần có nội dung khuyến nghị vào mục I |
|||
+ Bên cạnh việc hướng dẫn nhập liệu, Tôi cũng tích hợp nội dung nhập liệu hướng dẫn định giá theo phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến mà CB CRC sử dụng để định giá. Trong file hỗ trợ có nêu quy định về giới hạn tối đa được thực hiện khi nhập các tỷ lệ theo quy định của VCB và hướng dẫn cụ thể cách thức điều chỉnh của các tài sản so sánh để CB CRC, các Lãnh đạo CRC và Cấp thẩm quyền làm cơ sở xem xét đối chiếu khi nhập liệu hoặc kiểm tra BCTĐ TS trước khi trình ký hoặc phê duyệt.
Minh họa nội dung file hướng dẫn theo bảng dưới đây:
| Thông tin thu thập | Tài sản so sánh 1 | Tài sản so sánh 2 | Tài sản so sánh 3 | |
| Nguồn thu thập | Đường link tài sản/Môi giới
Theo quy định phải có tối thiểu 2 thông tin thị trường được sử dụng làm cơ sở so sánh. |
|||
| Thời điểm giao dịch | Tài sản giao dịch gần nhất (Tốt nhất trong khoảng 6 tháng gần nhất) | |||
| … | ||||
| Diện tích đất (m2) | Diện tích đất sau khi quy đổi (nếu dùng phương pháp tỷ lệ) | |||
| Loại đất | Loại đất. Mô tả diện tích đất trước quy đổi gồm các loại đất gì. Tỷ lệ quy đổi là bao nhiêu.Tính toán để ra diện tích sau quy đổi | |||
| Kích thước mặt tiền (m) | Kích thước mặt tiền (m) | |||
| Hình dạng | Hình dạng | |||
| Mặt tiếp giáp | Mặt tiếp giáp | |||
| Tài sản gắn liền trên đất | Tài sản gắn liền trên đất | |||
| Số tầng | Số tầng | |||
| Diện tích sàn xây dựng (m2) | Diện tích sàn tổng cộng | |||
| Đơn giá xây dựng (VND/m2) | Đơn giá xây dựng (VND/m2) | |||
| Chất lượng còn lại (%) | Chất lượng còn lại (%) | |||
| Giá giao dịch/ rao bán | Giá giao dịch/ rao bán | |||
| Độ tin cậy (%) | + Tài sản đã giao dịch: 100%
+ Tài sản đang rao bán/giao dịch chưa thành công: 90%. Riêng: Đất ở tại thị trấn/nông thôn, Đất nông nghiệp, Tài sản khác độ tin cậy tối đa 80% |
|||
| Thông tin | Tài sản thẩm định giá | Tài sản so sánh 1 | Tài sản so sánh 2 | Tài sản so sánh 3 | |
| Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh | |||||
| Vị trí | + Khả năng tiếp cận: khoảng cách đến các trục chính càng gần trục chính thì tốt hơn
+ Số mặt tiền tiếp giáp: càng nhiều mặt tiền thì càng tốt TSSS tốt hơn thì – %; TSSS kém hơn thì + %. Tương đồng thì điều chỉnh 0% |
||||
| Tỷ lệ điều chỉnh | |||||
| Diện tích (m2) | TSSS diện tích nhỏ hơn thì – % (diện tích nhỏ đơn giá tốt hơn);
TSSS diện tích lớn hơn thì + % (diện tích nhỏ đơn giá kém hơn); Tương đồng thì điều chỉnh 0% |
||||
| Tỷ lệ điều chỉnh | |||||
| Kích thước mặt tiền (m) | TSSS mặt tiền lớn hơn thì – %;
TSSS mặt tiền nhỏ hơn thì + %. Tương đồng thì điều chỉnh 0% |
||||
| Tỷ lệ điều chỉnh | |||||
| … | |||||
| Giới hạn tổng tỷ lệ điều chỉnh của đối với 1 yếu tố bên trên | Căn hộ chung cư: -5% 🡪 +5% (Điều chỉnh giảm tối đa -5% và điều chình tăng tối đa không quá +5% đối với 1 yếu tố)
Đất ở thuộc khu đô thị: -15% 🡪 +15% Đất ở tại thị trấn/nông thôn: -20% 🡪 +20% Đất SXKD: -15% 🡪 +15% Đất KCN: : -15% 🡪 +15% Đất nông nghiệp: : -20% 🡪 +20% Phương tiện vận tải là ô tô: : -5% 🡪 +5% Tài sản khác-15% 🡪 +15% |
||||
| Giới hạn tổng tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố (%) | Căn hộ chung cư: -15% 🡪 +15% (Điều chỉnh giảm tối đa -15% và điều chình tăng tối đa không quá +15% đối với toàn bộ yếu tố)
Đất ở thuộc khu đô thị: -30% 🡪 +30% Đất ở tại thị trấn/nông thôn: -40% 🡪 +30% Đất SXKD: -30% 🡪 +30% Đất KCN: : -30% 🡪 +30% Đất nông nghiệp: : -40% 🡪 +30% Phương tiện vận tải là ô tô: : -20% 🡪 +20% Tài sản khác-30% 🡪 +30% |
||||
| Hệ số điều chỉnh (%) | Tối đa không quá 15% (Nếu vượt quá thì phải đổi tài sản so sánh khác hoặc điều chỉnh lại các yếu tố) | ||||
| Mức giá chỉ dẫn | |||||
| Thống nhất mức giá chỉ dẫn | |||||
| Chênh lệch giá sau điều chỉnh TSSS so với mức giá chỉ dẫn thống nhất (%) | |||||
- Thông tin khác:
Đối với Giới hạn tỷ lệ điều chỉnh của đối với 1 yếu tố và Giới hạn Tổng tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố nêu trên vượt quá quy định thì cần giải trình vào mục này
3. Lợi ích mang lại
Việc đưa ra file hỗ trợ như trên để giúp hỗ trợ các CB CRC cũ và cả những CB CRC mới tại VCB Bình Dương làm quen với công tác định giá tra cứu nhập liệu dễ dàng hơn và đảm bảo việc nhập liệu được đầy đủ theo từng tình huống cụ thể. Đối với các Lãnh đạo CRC và Cấp thẩm quyền phê duyệt BCTĐ TS có cơ sở đối chiếu rà soát BCTĐ TS để đảm bảo tính chính xác, đầy đủ của BCTĐ TS. Từ đó giúp cho quá trình tác nghiệp định giá thuận lợi, chính xác hơn.
Qua khảo sát thông qua phỏng vấn từ các Cán bộ CRC tại chi nhánh thì thời gian thực hiện cho việc nhập liệu BCTĐ TS có thể giảm khoảng 30%, đặc biệt là các CB CRC mới có thể giảm khoảng 50% thời gian nhập liệu.
Tính nhân rộng: sáng kiến có thể áp dụng cho toàn thể các CB CRC làm công tác định giá đang làm việc tại VCB
